土地活用でお悩みの方へ

3-1. 入居者を地震から守る

ホーム >成功する賃貸経営のために知るべき対策法> 3-1. 入居者を地震から守る

安心の賃貸経営、丈夫なWPC工法でメリット確保
「気楽な遊休地活用」で、不動産経営をはじめるには難しい今の情勢。ですが、賃貸のニーズがなくなることはありません。これからは、借り手が物件を選ぶ時代。いつまでも借り手の見つからない賃貸オーナーもいれば、常時満室の物件を数多く所有するオーナーも…。この“格差”の原因は…?失敗しない、安心の賃貸経営のコツを解説いたします。
ステップ1
ステップ2
ステップ3
ステップ4
ステップ5
ステップ1 3-1. 入居者を地震から守る

震災時、路頭に迷う賃貸住人

賃貸経営者である以上、入居者の生活・命を守るのは当然のこと。大地震が発生した時、かろうじて命を守ることができたとしても、法律や行政は私たちの暮らしを守ってくれるのでしょうか。阪神・淡路大震災では、物理的な被害だけではなく、その後の生活や人生に関わる法律の問題が浮き彫りになり、さまざまな混乱が続きました。それはどのようなものだったのでしょうか。そんな事態を未然に防ぐ方法はないのでしょうか…?

1995年、阪神・淡路大震災の被災地域において「罹災都市借地借家臨時処理法」が適用されました。これはもともと太平洋戦争で空襲にあった都市を再建するための法律で、戦災復興後の現在では、大規模災害が起こるたびに適用が検討されています。

  1. 建物が倒壊・焼失した土地は元の借地人が優先的に貸借できる。
  2. 借家人は建物が倒壊・焼失した土地に最初に建った建物を優先的に貸借できる。また、元の土地に自分で住宅を建てるため借地権取得を申し出ることもできる。

被災したわが家が借地に建っている場合や、借家住まいだった場合、住まいを失った時に別の土地に移らず、住み慣れた土地から離れたくないという人の借地権と居住権を守ることを意図した法律です。

1946年に制定されたこの法律だけでは、60年後の現状をカバーしきれないという問題点も明らかになりました。

それは…

借地権利金が払えない 〜借地に建った自宅または借家が倒壊し、再建する場合〜

旧借家権者が、仮に借地権を取得しても、借地権の設定にあたり、権利金を支払うことになります。 具体的な金額は、地域の慣行としてだいたい定まっていて、阪神地域では更地価格の50%以上という高額なもの。「臨時処理法」第二条によって、旧借地権者が借地権を取得する道が開かれてはいるものの、実際に活用する際、旧借地権者にはかなりの資金がなければいけません。

つまり借地人が今までと同じように住み続けるために借地権を買い取ろうとすると、何百万もの金額を用意しなければならない上に、住宅建築費用も必要ですから、少なくとも2000万円近くの資金がなければ、住み続けることが不可能なのです。 阪神・淡路大震災では、大多数の借家人は借地権利金と住宅建築費を同時に用意することができず、和解金を受け取って権利を放棄したそうです。その額は、20万〜50万円、高くても100万円程度。それでもいいと転居した人たちの優先借地権を「臨時処理法」は守ってくれませんでした。

家主も苦しむ 〜再建の資金不足〜

全壊や大規模半壊した建物を再建する際、資金不足であれば更地のままにしておくか、土地を売却するしかありません。賃貸以外である程度の収入がある場合には、税金を支払うことも可能ですが、賃貸経営により生活していた場合には、家賃収入の道は閉ざされ、大切な土地を売らなくては生活がなりたちません。

倒壊後のトラブル、未然に防ぐ方法は…?

阪神・淡路大震災で全壊・半壊した建物は、ほとんどが築年数のかなり古い長屋形式の木造狭小住宅およびアパートでした。 突然起こる大災害、これを事前に知る方法はありませんが、あらかじめしておくべきことは、あるはずです。60年前の法律では、被災後の私たちの暮らしを100%保証してくれるとは言い切れません。その上、この自己責任の時代に、行政や法律の適用を待つばかりでは、大切な資産をも失いかねません。

「建物が災害に強い」ということ。 倒壊後のトラブルが、法律的な問題・金銭的な問題で発生し、避けるのが難しいのであれば、はじめから地震に強い建物を建て、「倒壊」の事態そのものを回避することが一番の選択ではないでしょうか。

 

阪神・淡路大震災では、ガラス一枚の被害もなかったWPC工法の建物。
この実績を選んでいただくことで、災害後のさまざまなトラブルを未然に防ぐことができるのです。

次のページは、3-2. 無傷の強さで守る

12

サイトマップページトップへ